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住宅ローンの用語集

	買い換え特約
	元利均等方式
	元金均等方式
	収入合算
	証券化ローン、フラット35
	住宅取得資金贈与の特例
	相続時精算課税制度
	繰上げ返済
	団体信用生命保険

住宅ローンの用語集

住宅ローンの利用時には、今まで聞いたことのない専門用語が次々と出てきます。まずは、基本的な用語を覚えておきましょう。

買い換え特約
手持ち物件の売却前に新規物件の購入契約を結びたい時に、手持ち物件が売却されなかった場合に備えて、購入契約に「手持ち物件を売却できなかったときは、本契約を白紙解除できる」という趣旨の特約をつけること。

元利均等方式
毎回の返済額（元金と利息の合計）が一定の金額になるように返済していく方法。住宅ローンや教育ローンなど高額ローンの返済によく利用されているが、長期間にわたる返済計画が立てやすいため。が、返済開始当初は利息の返済にあてられる割合が多く、元金の返済ペースが遅れるため、トータルの返済額が「元金均等返済」より高くなる。

元金均等方式
毎回、一定額の元金に残高に対する利息を上乗せして返済していく方法。そのため、返済開始当初の支払い負担が大きくなります。が、完済に近づくにつれ、返済負担は軽くなり、トータルで支払う利息も「元利均等方式」より少ない。

収入合算
融資を申し込む本人の収入だけでは、希望する住宅ローンの収入基準に満たない場合、配偶者や父母、子供など同居予定者の収入を合算できる制度のこと。ただし、収入合算できる人の範囲や条件は金融機関により異なる。住宅金融公庫の場合は、直系親族か、婚約者などの内縁関係にある人など、同居予定者の収入を合計して計算することができるが、申込者本人の収入が総収入の1/2以上を占めていることが条件になる。

証券化ローン、フラット35
2003年に新しく登場した、民間金融機関による長期固定金利の住宅ローンのこと。公庫が民間の住宅ローン債権を買い取り、証券化して投資家に販売するという仕組みで、民間金融機関にとっては、信用リスクや金利リスクを負うことがないため、長期固定金利型ローンを利用者に供給できる。対象となる物件条件はあるが、借りる際の保証料が不要なほか、繰り上げ返済手数料が無料というメリットもあり、最近、注目度が高い。

住宅取得資金贈与の特例
父母や祖父母のいずれかから住宅取得、増改築、建て替えのための資金を援助してもらう際に、550万円までは非課税、1500万円までなら大幅に贈与税の軽減が受けられるという特例制度のこと。ただし、この特例を受けた翌年から４年間は、同一の人にほかの財産の贈与があった場合には、基礎控除の110万円以内であっても贈与税がかかる。2003年度以降は、新設された「相続時精算課税制度」との選択性になり、この住宅取得資金贈与の特例は2005年度末に廃止される。

相続時精算課税制度
住宅取得や増改築などの資金を親から援助を受ける際に、3500万円までは贈与税の課税対象とはならず、親が死亡し、相続が発生した時点で相続税の課税対象として精算される制度。そのため、相続税の心配がない場合には、実質3500万円までが非課税となる。住宅のための、こうした親からの資金援助を受ける際には、この制度と「住宅取得資金の贈与の特例（2005年度末で廃止）」のどちらかを選択することができる。

繰上げ返済
返済の途中で一部、または全額を返済すること。一部返済の場合には毎月の返済額を減らしたり、返済期間を短くしたりするメリットがあるが、当初の契約したローンの種類や繰上げ返済時期のタイミングによっては、急に家計を圧迫したり、その後の借り換えがしにくくなるなどのデメリットも起こり得るので、慎重な検討も必要。

団体信用生命保険
略称「団信（だんしん）」。融資申込み本人が、返済期間の途中で死亡したり、高度の障害で返済不能となった場合に、返済を肩代わりしてくれる保険。通常はローン契約時に同時加入が必要となる。

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