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徹底比較　住宅ローン 住宅ローン、賢く選んでますか？
住宅ローンの基礎知識
こんなときに利用しよう！
住宅ローンの利用資格は？
固定金利、変動金利とは？
融資に必要な書類は？
借入先にはどんな種類がある？
知っ得！五箇条
安心の返済プランを立てよう
おトクなローンの選び方
住宅ローンで賢く節税！
繰上げ返済の注意点
借り換えについて
住宅ローンの用語集
買い換え特約
元利均等方式
元金均等方式
収入合算
証券化ローン、フラット35
住宅取得資金贈与の特例
相続時精算課税制度
繰上げ返済
団体信用生命保険
知ッ得！五箇条
基礎知識を頭に入れたら、さっそく実践！　自分にぴったり合った住宅ローンを選ぶためのノウハウや気をつけたいポイントをご紹介します。
第一条 安心の返済プランを立てよう
住宅ローンを安心して利用するには、無理のない予算、返済プランを立てることが大切です。ここでは、事前に知っておきたいポイントをご紹介します。

◇ 頭金はいくら用意する？
購入できる物件価格は、用意できる頭金とローン借入額の合計額。ただし、住宅や不動産を購入する際には、この購入価格以外に印紙代、保険代、保証費、登記手続費などの手数料や税金などの諸費用もかかり、意外にこれが侮れません。新築なら物件価格の約3〜5％、中古なら物件価格の約6〜10％が諸費用と考えておいたほうがいいでしょう。また、入居時には引越し代や家具・インテリアの購入費も当然、必要になってきますよね。
住宅ローンの多くは、借入限度額が売買代金の8割までとなっていますので、頭金は購入価格の20％以上は用意しておきたいところです。

◇ いくらの物件が買える？
多くの公的ローンでは、毎月の返済額を月収の20％以内に設定、民間ローンでは年収300万円以下なら月収の20％以内、400万円以上なら月収の35％以内などと年収によって上限が設定されています。が、月々のローン返済額だけに目を奪われていてはいけません。購入後はマンションであれば修繕積立費や管理費、一戸建てでも将来のメンテナンス費なども必要になってきます。従って、それらの維持費も含めて逆算することで、事前にある程度の予算が立ちます。
仮に返済期間を30年とすると、
（毎月の返済額（＝月収の20％）×12ヶ月＋ボーナス時の返済額）
×30年×金利分（３％程度で計算）＝借入可能額
となり、この借入可能額に頭金を加えたものが、無理なく購入できる物件価格となるわけです。いくら借りられるのか？　を検討する前に、いくらの物件であれば無理なく返済できるのか？　という視点で計算してみましょう。

◇ その他、事前に知っておきたいこと
基本的に住宅ローンを利用する際には、勤続3年以上だと借りやすいといわれています。
また、多くの住宅ローンでは、連帯保証人ではなく保証機関の保証を取り付けますが、年収合算者は連帯保証人となります。これは例えば、夫婦共働きで二人の総収入からローンを利用する場合、名義人の配偶者が連帯保証人となるので、知っておきましょう。（＊用語集の収入合算参照）
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第二条 おトクなローンの選び方
不動産会社から紹介されるローンを選べば、面倒な手間もいらずスムーズに手続きができますが、住宅ローンは長期にわたって返済していくものだけに、自分の資金計画に合ったものを選ぶのが理想です。確かに数限りなくある住宅ローン商品から、ぴったりのローンを探し当てるのは至難の業。でも、ツボを心得てステップを踏めば、自ずと調べどころ、比較どころが見えてくるはずです！

◇ 利用できる借入先金融機関をチェック
どんなにおトクに見えても、利用資格条件をクリアしていなければナンセンス。まずは、利用できる金融機関を絞り込みましょう。資格条件には物件に対する条件と利用者に対する条件の２種類がありますが、条件が厳しければ金利が安く、条件がゆるければ金利が高いというのが原則です。現在のように低金利時代には固定金利型が人気ですが、固定金利型を採用している公的融資機関は物件に対する条件が厳しいというのが一般的です。
住宅金融公庫、フラット35 →住宅の床面積条件はクリアしているか？
財形住宅融資 →財形貯蓄をしているか？
信用組合、JA →組合員か？
民間融資 →勤続年数や年収条件をクリアしているか？

◇ 金利をチェック
金利は低ければ低いほうがもちろん、おトク。が、変動金利型や固定金利選択型で固定金利機関が短期のものは、将来的に金利が上がってしまう可能性も考えておく必要があります。一方、固定金利型は公庫、フラット35、一部の民間金融機関と借入先が限定されます。どんな金利タイプであれ、ローンによって金利はさまざま。ここは粘り強く比較検討を重ねましょう。また、一つのローン商品にこだわらず、複数の金融機関、あるいは同じ民間金融機関でも金利タイプの異なる複数のローン商品を組み合わせて検討してみることもお勧め。特に民間の金融機関では、金利優遇キャンペーンがとても盛んなので、優遇条件をクリアしているかどうか、優遇内容が自分に合っているかどうかも事前に調べておくとよいでしょう。

◇ 保証料やその他の手数料をチェック
金利の低さだけで飛びつくのは早計。多くの住宅ローンの場合、団体保証機関（団体信用生命保険）に加入します。これは、ローン利用者が返済途中で死亡してしまった時などに、返済が免除されるというもの。多くの民間融資では、保険料も金利に含まれていますが、公庫などの固定金利型では、別途負担が必要になってくるため、この保険料分も計算しておくことが大切です。また、途中で返済不能になった場合の保証料（これは一時的に返済を肩代わりするもので、返済が免除されるわけではない）や、その他さまざまな手数料なども、金融機関によって異なるため、検討しておく必要があります。

◇ 返済方法が見直せるかチェック
返済期間が20年、30年と長期間にわたる住宅ローン。「親が病気になって突然、介護費用が必要になった」「思いのほか子どもの教育費がかかりそう」など、契約時には予想もしていなかったことが将来に起こることも十分考えられます。従って、返済途中に返済額を見直せるタイプかどうかも重要なポイントになってきます。また、途中で繰上げ返済できれば、その後のローンの負担は軽減されるので、繰上げ返済をした場合にかかる手数料がいくらなのかもチェックしておくとよいでしょう。
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第三条 住宅ローンで賢く節税！
住宅ローンを利用する際、よく耳にするのが「税金対策になるよ」との言葉。これは、住宅ローン減税というもので、最長10年間にわたって、年末の住宅ローン残高(4000万円まで)の１％を所得税から控除するというもの。実は作年度末(2004年度末)までは、ローン残高の上限が5000万円でしたし、所得税の控除率も今後引き下げになるなど、この特別減税は縮小傾向にあります。そのため、「買うなら、今のうち！」の呼び声が高いのです。
この住宅ローン控除を受けるためには、以下のことが条件となります。

・ 返済期間が10年以上の住宅ローンで年末の残債があること。
・ 住宅を取得あるいは増改築した日から半年以内に入居し、その年の12月31日まで居住していること。
・ 控除を受ける年の合計所得が3000万円以内であること。
・ 床面積が登記簿面積で50平方メートル以上であること。
・ 店舗や事務所などの併用住宅の場合、居住部分が全体の1/2以上であること。
・ 中古住宅の場合、木造建築で築20年以内、耐火建築で築25年以内であること。ただし、この築年数を超えていても「新耐震基準」に適合する物件であれば、OK。
・ 土地取得の場合も控除対象になるが、取得後2年以内に住宅を新築し、6ヵ月以内に入居していること。
・ 住宅の建物および敷地を取得するために借りたローンであること。
・ 住宅を取得した年とその前後2年間（通算5年間）に、「3000万円特別控除」や「居住用財産の買い換え特例」などを受けていないこと。

また、若い夫婦の場合、住宅資金の一部を親や祖父母に援助してもらうケースも多いですよね。その際に、相続時精算課税や住宅資金贈与の特例を利用する手もあります。相続時精算課税とは、住宅資金として3500万円までの贈与であれば非課税となり、その代わりにその額を相続財産に加えて相続税を支払うというもの。また、後者の住宅資金贈与は550万円までは非課税になるという制度。頭金の足しにして住宅ローンの借入額を減らせば、それだけ返済負担も軽くなりおトクです。が、相続時精算課税の特例は2007年度まででそれ以降は見直される予定、住宅資金贈与の特例は2005年度末で廃止予定となっています。
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第四条 繰上げ返済の注意点
早期に借入額を減らして将来の返済負担を軽くする、繰上げ返済は早ければ早いほどいい。――確かに返済期間は短縮され、支払い利息分も軽減されますが、繰上げ返済には意外な落とし穴も潜んでいるので要注意。よくあるのが、無理な繰上げで家計が破綻してしまうケース。特に短期固定金利型の場合、当初の固定金利が終了して金利がアップした時点で繰上げ返済を行うことになってしまうからです。また、大抵の金融機関では、借り換え後のローン返済期間を、前のローンの残りの返済期間内としている場合が多いため、繰上げ返済で期間短縮を図ると、借り換えがしにくくなるというリスクもあります。
さらに、注意したいのは住宅ローン減税を受けている場合。12月末時点での借入金残高をその年の所得税額から控除するため、一般的には繰上げ返済は年度末より1月にするほうが減税効果が期待できます。
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第五条 借り換えについて
借り換えとは、現在のローンからより有利な条件のローンに借り換えて、元のローンを返済する方法です。例えば、一昔前に固定金利で契約した人は、適用金利が高かったために利息支払い分も高いはず。

そういう場合に借り換えを行います。
借り換えを検討したほうがいいケースは以下のような場合です。
・ 現在との金利差が１％以上ある。
・ 借入残高が1000万円以上ある。
・ 返済期間が10年以上ある。

個々のケースにより一概には言えませんが、基本的な注意点も知っておきましょう。
・ 借り換えの取り扱いは民間金融機関のみ。公的機関への借り換えは不可。
・ 借り換え時の担保価格が融資額より下回る場合は、借り換えができないことも。
・ 同じ金融機関で変動金利型から固定金利型には変更できない。
・ 借り換え時にもさまざまな諸費用がかかる。
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