マンション・一戸建ての失敗しない買い方。賢者の買い物。不動産比較

徹底比較　不動産 人生最大の買い物だから、賢く購入したい！
住宅購入の基礎知識
あなたは、マンション派？それとも一戸建て派？
失敗しないマンション選びのポイント
おトクに！住宅ローンの選び方
住宅ローン以外の諸費用リスト
坪単価を把握しておこう！
知っ得！五箇条
不動産会社の選び方！
モデルルームのチェックポイント
無理のない返済額にするために！
住宅ローンを組むと、減税になる！？
間取り図から読み込むワザ
住宅購入の用語集
住宅金融公庫
住宅ローン控除
宅建業者
取引態様
登記
手付け
管理組合
管理形態
建ぺい率
占有率
2×4（ツーバイフォー）工法
住宅購入の基礎知識
住宅購入のポイントは、まず自分自身のライフスタイルを見極めること。それによって、自分にはどんな家が合っているのか、必要な条件が見えてくるはずです。つまり住宅購入とは、自分の将来設計を考えるチャンスでもあるのです。
Point1 あなたは、マンション派？それとも一戸建て派？
住宅購入を考えるとき、検討するのがマンションか？一戸建てか？その２つの選択の基本は、自分らしく、豊かに暮らすために何が大切かを見つめ直すこと。例えば、
◆便利な都市型生活を求めるなら「マンション」
◆郊外型でゆとりのある暮らしがしたいなら「一戸建て」
というように。
さらに、「ペットと住みたい」、「将来は両親と暮らしたい」など、ライフスタイルによっても考え方はいろいろ。また、「駅から近い」、「リビングは広く」、「デザイナーズ物件がいい」など、具体的な暮らしのイメージを膨らませていくと、だんだん明確になっていくでしょう。
そして、住宅購入の最大のポイントは、マンションor一戸建て、どちらを購入したとしても、それは「住居でありながら資産」にもなるという点。土地付きの一戸建てはもちろん、マンションも買い替えや賃貸に出すことが可能です。マンションを購入するシングル女性が増えているのも、この柔軟性の魅力があるからです。

●マンションのメリット
　・ 家族構成やライフスタイルに合わせて、幅広い物件から選べる
　・ オートロックなどがあり、防犯面が安心
　・ 入居時から修繕積立金が設定されているので、維持・管理の煩わしさが少ない
　・ 金融公庫融資の融資額が比較的多く設定できる

●マンションのデメリット
　・ 家族増などで手狭になった場合、住み替えなければいけない
　・ 災害などが発生した場合、逃げ場が限られる
　・ 管理費や修繕積立金などが毎月かかる

●一戸建てのメリット
　・ 庭付きが多いので、ガーデニングを楽しんだり、犬やペットも庭で飼える
　・ 家族構成や暮らしの変化に応じて、増改築ができる
　・ 老朽時の立替がスムーズにできる
　・ 近隣の住戸へ気遣うことがマンションより少なくてすむ

●一戸建てのデメリット
　・ 定期的な管理維持がかかり、費用も多額にかかる
　・ 建売の場合、気に入った物件になかなか出会えない
　・ 一度購入したら、住み替えはむずかしい
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Point2 失敗しないマンション選びのポイント
新築マンションは、完成前に図面で売る『青田売り』が一般的。そこで、 マンションを購入するときに注意したいポイントがここ。

1. モデルル−ムで設備や仕様をチェック
2. 模型などで、内装も立体的な位置関係も確認
3. 構造部分、床の厚さ、工法、配水管の状況など担当者に確認
4. 建設地には必ず足を運ぶこと
5. 資金。必ず返済できる金額から、見合った物件を選ぶ

またライフスタイルによっては、

1. 駐車場や洗車スペースの有無
2. 光ファイバーなどの環境
3. ペット可、またはペットのための設備
4. 公園など周辺環境
5. 宅配BOXなどの便利サービス

などなど、チェックポイントも個人差があります。いくつも希望があるときは、100％合致する物件を探すのではなく、優先順位をつけて、柔軟にかつポイントを押さえていくことが成功への道となります。
　また、将来のことを視野に入れて購入する場合。永住にこだわらないのであれば、賃貸や売却の場合の資産価値を考慮して、物件を選ぶのも手段のひとつです。「都心に近い」、「駅から近い」などの立地の好条件は、現在の生活にも便利な上、資産価値も高くなります。
　また、販売業者の信用性を調べたいときには、都道府県の宅地建物取引担当課で業者名簿を閲覧することもできます。
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Point3 おトクに！住宅ローンの選び方
外ほとんどの人が自己資金を頭金にあてて、住宅ローンを組むといわれますが、頭金は少なくとも物件金額の２割は準備したいところ。そこで悩むのが住宅ローンをどこで組むか？取り扱う機関や種類が多いのも私たちを悩ませる点です。
ローンは大きく分けて、この２つ。
◆住宅金融公庫などの「公的融資」
◆銀行などの「民間融資」

そして、ローンといえば金利。金利にも２種類あります。
◆固定金利
◆変動金利
固定金利は一定期間金利が変わらないもの。返済額が安定している反面、低金利になるとその恩恵は受けられません。変動金利は年に２回ほど金利が見直されます。低金利だと元金が減少しますが、高金利のときは利息ばかり払うというハメに。ローンは元金よりも利息を払っているようなもの。繰り上げ返済や借り換えなどを上手に利用して、少しでもローン期間を短縮させて利息を減らすよう吟味したいところです。

●住宅金融公庫
固定金利（11年目以降アップ）で、最も利用される公的融資。物件の構造や面積などの条件が定められている。
●財形住宅融資
企業の福利厚生として、大手企業で扱われていることが多い。５年間固定金利制で、５年ごとに見直される。財形貯蓄を１年以上、50万円以上していれば、その預金額の10倍（最高4,000万円）まで融資が受けられる。
●年金住宅融資
国民年金や厚生年金に３年以上加入している人を対象にしたもの。完全固定金利で、公庫融資と併用できる。
●自治体融資
都道府県や市町村が扱う融資。自治体が直接融資するものと金融機関と提携して融資するものの２種類がある。
●民間銀行の住宅ローン
都銀、地銀、信託銀行、信用金庫など民間の金融機関で扱う住宅ローン。金利、返済方法、融資条件などは各機関によって異なります。
●その他の住宅ローン
生命保険会社、JA（農協）、信販会社でも住宅ローンを扱っている。
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Point4 住宅ローン以外の諸費用リスト
住宅購入は、パンフレットに記載されている物件価格だけだと思い込んでいる人も多いのでは？ところがそれは要注意。税金はもちろん、快適に住まうための経費がいろいろとかかるのです。
主なものとして、

1. 税金（印紙税・不動産取得税・固定資産税・都市計画税・登録免許税など）
2. 住宅ローン手数料
3. 司法書士報酬・登記簿謄本料
4. 住宅ローン保証料
5. 管理費・修繕積立金
6. 保険料（団体信用生命保険・特約火災保険・特約地震保険など）

などなど。買うとき、住んでから、と何かとかかる費用。
　物件や住宅ローンの組み方によって金額は変わってきますが、諸経費は一般的に物件価格の５〜10％が目安といわれています。その他、引越し代や新しい家具や家電の購入費も含めると、物件価格の20％程度は自己資金として持っておくべきなのです。自己資金とは、「住宅の頭金」のみならず、「購入時に必要な経費」を合わせたものと考えておきましょう。
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Point5 坪単価を把握しておこう！
よく耳にする坪単価とは？これは、販売価格を土地面積（または占有面積）で割ったものを、１坪（3.3平米）当たりで表した数値のこと。最近では、購入前から将来「売り」に出すことも見据えて土地を選ぶ傾向も。“資産価値”の判断として、坪単価の目安を知っておいてもよいのでは？首都圏の人気エリアの平均坪単価を表にしたので、ご参考に。
単位（万円）
東京23区 東京23区以外
・ 目黒区 391 ・ 国分寺市 233
・ 千代田区 370 ・ 武蔵野市 226
・ 港区 363 ・ 三鷹市 206
・ 渋谷区 332 ・ 狛江市 191
・ 新宿区 290 ・ 調布市 183

神奈川県 埼玉県
・ 横浜市青葉区 216 ・ さいたま市浦和区 183
・ 横浜市中区 203 ・ さいたま市大宮区 171
・ 横浜市西区 193 ・ さいたま市中央区 166
・ 川崎市中原区 192 ・ 志木市 161
・ 逗子市 184 ・ 川口市 155

千葉県  
・ 習志野市 180    
・ 市川市 156    
・ 浦安市 152    
・ 千葉市花見川区 150    
・ 船橋市　 143    
（平成17年2月現在）
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